Что делать если застройщик просрочил сдачу дома. Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома? Разрыв договора с выплатой неустойки

12.03.2008 Портал по недвижимости РИЭЛТО.РУ

На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя. Указанная проблема касается практически всех строительных компаний, для которых задержка окончательного срока сдачи дома уже стала нормой.

О том, что делать в таком случае пострадавшему дольщику, рассказывает Олег Владимирович Сухов, генеральный директор «Первого столичного юридического центра»:

- Итак, как же поступить дольщику, если строительство дома значительно задерживается?

- Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела. Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более. В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства.

Из практики практики могу сказать что встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома.

Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства - бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов. Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег.

Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома. Если задержки в строительстве связаны с более серьезными причинами, например, смена Застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социального строительства и др., то в таких случаях рекомендуется обратиться на прием к специалистам в области права и строительства, т.е. к адвокатам, которые специализируются в отношениях долевого строительства.

Только при наличии опыта и юридических познаний в области инвестиционных правоотношений и строительства домов для дольщиков, можно принять правильное решение, в соответствии с которым дольщик не лишиться своей квартиры или денег. Безусловно, чем раньше дольщик предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств. При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру.

Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.

Что может потребовать дольщик от застройщика?

Первое, убытки.

На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком. При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.

Второе, неустойка.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

А. Если отношения между Застройщиком и дольщиком не подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то при обращении в суд следует руководствоваться Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при задержке окончания строительства дома, Застройщик обязан возместить дольщику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) - п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 года.

Б. Если отношения между Застройщиком и дольщиком подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», неустойка установлена Законом в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки п. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Более того, статья 10 указанного выше закона также предусматривает право на возмещение убытков с Застройщика, сверх не оплаченных неустойкой денежных средств:

«В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

Что касается взыскания неустойки в судебном порядке, рекомендуем не забывать про статью 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе снижать размер неустойки, при этом никогда заранее нельзя определить, до какого размера суд снизит заявленный размер неустойки. На практике автора настоящей статьи размер неустойки, взыскиваемый судами города Москвы и Московской области, может колебаться от 10 тысяч рублей до одного миллиона. Именно до таких размеров суды снижают размер неустойки.

Статья 333 ГК РФ, которая носит название: Уменьшение неустойки, определят, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как поступить дольщику, строительство дома которого приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно?

При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки. Взыскание денежных средств указанным порядком и в указанном размере предусматривают нормы как Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», так и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.

Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать. Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.

Олег Владимирович, какой совет дадите напоследок дольщикам, попавшим в сети долгостроя?

Подводя итог вышесказанному, скажу, что если к несчастью дольщик попал в похожую ситуацию, прежде всего, стоит обратиться к юристам (адвокатам) для первичной консультации, а также для исследования всех документов по строительству дома и приобретению квартиры дольщиком. Только при наличии знаний и опыта можно добиться удачного решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.

Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно. Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.

Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику - не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.

• несвоевременная поставка оборудования;
• устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.

Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.

Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.

В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры. Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность. При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.

Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры. Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.

Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?

1. Указано: «срок сдачи дома не позднее 01.03.2018», «до 01.03.2018». Означает, что определена точная дата, задержка сдачи дома при строительстве отсчитывается с 02.03.2018. Именно с этого момента у собственника возникает право на компенсацию за просрочку сдачи квартиры.
2. Период определён месяцами, кварталами. Например: «в первом квартале 2018», «марте 2018». Последний день, в который застройщик обязан передать квартиру, согласно этим положениям – 31 марта 2018 года.
3. Дата зависит от ввода дома в эксплуатацию. «Срок ввода дома в эксплуатацию – до 31.03.2018. Застройщик передаст квартиру по истечении 14 дней со дня получения разрешения на эксплуатацию». При подобной формулировке 14 апреля 2018 года является последним днём передачи жилья без просрочки.

Даже если срок указан неопределённо, присутствуют такие формулировки, как «ориентировочная», «предположительная» дата, не стоит пугаться. Судебная практика в Российской Федерации идёт по пути защиты прав граждан.

Срок – существенное условие, а, значит, он должен быть определён, иначе сделка считается недействительной. Поэтому, «ориентировочно в 3 квартале» равно «в третьем квартале», то есть последняя дата будет 30 июня.

Итак, добросовестный застройщик, соблюдающий нормы законодательства, осознавая, что сдать недвижимость к установленной дате не получится, обязан прислать уведомление в письменном виде о переносе срока сдачи дома. Этот документ не влечёт изменения положений подписанного соглашения, и не несёт правовых последствий. Однако, вместе с уведомлением, может быть и предложение о продлении периода сдачи.

Получивший такое письмо участник долевого строительства, может дать согласие или отказаться. При согласии составить дополнительное соглашение и установить новую дату, дольщик теряет право на получение штрафных санкций за несвоевременное выполнение обязательств. Срок продлён, значит, стороны так договорились. Соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росреестра так же, как договор.

В случае отказа от подписания новых условий, будущий собственник может терпеливо ожидать передачи жилого помещения, а может начать претензионную работу.

Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий такой:

1. Составить официальную претензию.
2. Вручить претензию.
3. Дождаться ответа.
4. При отрицательном ответе, или вообще его отсутствии, обратиться к судебным органам.

Все начинается с обращения к строительной организации.

Претензия составляется в письменном виде и свободной форме. Главное, указать реквизиты застройщика, заключённого договора долевого участия, данные дольщика. Необходимо перечислить все основные моменты: период, в течение которого должно быть передано жилье; стоимость приобретаемой недвижимости.

Можно потребовать передачу квартиру, выплату неустойки, компенсации, например, за то, что дольщик вынужден терпеть финансовые затруднения, арендуя чужую квартиру на срок больший, чем предполагал.

При наличии требований о выплате компенсации, необходимо озаботиться тем, что бы было документальное подтверждение законности такого требования. Например, договор аренды съёмного жилища, копии платёжных документов об оплате аренды, сведения о том, что нет иного жилья. Все эти документы могут помочь при судебном урегулировании спора.

После того, как составлена претензия, её обязательно надо направить недобросовестной строительной компании. Сделать это лучше таким образом, чтобы имелась информация о получении претензии. Можно самостоятельно отнести в офис и отдать в приёмную, если имеется, под расписку о получении с датой и расшифровкой подписи. Или воспользоваться услугами почтовой доставки. Кстати, расходы на оплату доставки также могут быть компенсированы судебным порядком, главное, сохранить чек или квитанцию.

Направить письмо можно как до сдачи недвижимости, так и после. В первом случае делается «справочный» расчёт неустойки: высчитывается сумма за один день просрочки, выставляется требование об уплате всей задолженности на день передачи объекта. Во втором случае штрафные санкции считаются полностью, и претензия выставляется на всю сумму неустойки. Целесообразно к письму приложить реквизиты банковского счета, на который будет осуществлён перевод денег.

В случае если ответ компанией не передан в оговорённые сроки, не осуществлён перевод денежных средств, то по общему правилу спустя месячный срок возникает право обратиться к председательствующему.

Для того чтобы привлечь застройщика, который переносит сроки сдачи дома, к гражданской ответственности, необходимо составить исковое заявление и подать его в суд. По Закону о защите прав потребителей, судебный орган, рассматривающий такой спор, может быть выбран истцом: как по месту нахождения дольщика, так и компании.

При разрешении споров, вытекающих из отношений долевого строительства, участник освобождён от уплаты государственной пошлины.

Составить иск не так сложно, как кажется. Но, если нет уверенности в правильности своих действий, то лучше обратиться к специалисту. Расходы на оплату юридических услуг можно включить в исковые требования. Главное, все расходы, связанные с составлением и предъявлением заявления в суд, подтверждать документально: договорами об оказании услуг, платёжными документами.

Заявление должно содержать:

1. Наименование и реквизиты судебного органа.
2. Данные истца: ФИО, почтовый адрес, номер телефона. При необходимости данные представителя истца.
3. Данные ответчика: полное наименование, почтовый адрес.
4. Краткое изложение сложившейся ситуации. Например: «01.01.2015 заключён договор между мной и ООО «Стройка». По условиям ООО «Стройка» должно было до 01.01.2017 передать мне квартиру, общей площадью 100 кв. м. в доме по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 5, стоимостью 1 000 000 рублей. Однако, в установленные сроки ООО «Стройка» квартиру не передало, просрочив исполнение обязательств на 90 дней. Мной 01.05.2017 направлена претензия с требованием о выплате неустойки в размере 1 000 рублей и компенсации морального вреда равной 2 000 рублей, однако претензия не удовлетворена». Далее следуют требования: о выплате всего заявленного. Также по Закону о долевом строительстве, если застройщик самостоятельно до суда не исполнил требования по претензии, то дольщик имеет право получить штраф в размере 50 % от начисленной неустойки. Оформляя исковое заявление необходимо внимательно изучить договор. 5. Обоснование и доказательства требований. Доказательством просрочки сдачи может являться подписанный акт приёма-передачи, с проставленной соответствующей датой. Заявляя о компенсации морального вреда, обосновать, в чем выражаются пережитые нравственные страдания. Любую сумму компенсации необходимо обосновать с приложением копий всех подтверждающих документов.
5. К заявлению прикладываются копии самого иска и всех приложений для ответчика. Самостоятельно отправлять компании сформированный пакет документов не надо, это сделает суд. При использовании платных услуг копировального центра, уплаченную денежную сумму также включают в расчёт иска.
6. Подпись истца или его представителя.

Направляется иск по почте или нарочным в канцелярию судебного органа.

Суд, приняв исковое заявление к рассмотрению, уведомит об этом истца и ответчика, предложив решить спор, заключив мировое соглашение. Конечно, мировое соглашение, предполагает определённые уступки со стороны истца, например снижение заявленных требований. Если строительная компания предлагает составить мировое соглашение, необходимо просчитать возможные риски и принять решение по подписанию.

В России сформирована судебная практика, согласно которой суды не взыскивают с ответчика всю заявленную истцом сумму.

Строительная организация, как правило, заявляет требование о снижении неустойки в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса. Это право ответчика. Суды рассматривают заявленные денежные требования, исходя из принципа разумности. В большинстве случаев снижают неустойку в разы по сравнению с заявленными требованиями. Например, истец, заявив 200 000 рублей, вполне может получить по судебному решению частичное удовлетворение в размере 120 000 рублей.

Если истца не устраивает такое снижение, он вправе обратиться с апелляционной жалобой на такое несправедливое, по его мнению, решение суда. Статьёй 10 Гражданского кодекса, которой можно апеллировать в жалобе, предусмотрено, что никто не имеет права извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения. Иными словами, подписывая договор долевого участия, строительная организация устанавливает сроки и должна предусматривать все возникающие форс-мажорные обстоятельства. Зачастую застройщики хитрят, заранее просчитывая возможный размер удовлетворённых требований неустоек, и, просрочив сдачу объекта, не торопятся к выполнению обязательств к оговорённому моменту. Поэтому всегда есть шанс получить если не всю сумму штрафных санкций и компенсаций, то её максимальный размер.

Таким образом, при переносе срока сдачи квартиры, у дольщика есть много вариантов защиты своих прав, главное, вовремя обратиться к недобросовестному застройщику.

В случае если вы купили квартиру, а срок сдачи все отодвигается, эксперты рекомендуют сначала выяснить сроки задержки сдачи объекта, а потом уже принимать решение о том, как поступить дальше.

«Действия дольщика в случае задержки сроков сдачи объекта должны зависеть от конкретных обстоятельств дела. Для того чтобы эти конкретные обстоятельства узнать, обратитесь к самому застройщику и другим дольщикам, посетите тематический форум: обычно там можно найти как сообщения других дольщиков, так и ответы компании. Если у застройщика небольшие проблемы, то оптимальным решением будет ожидание, поскольку расторжение договора и продажа квартиры будут невыгодны. Дело в том, что расторжение договора и подача иска в суд могут осложнить ситуацию (особенно — если это массовое явление), и вместо сдачи дома компания будет заниматься преодолением возникших препятствий. Продать же объект в такой проблемный период вы сможете только по цене намного ниже рыночной. Если же вы решили ждать сдачи дома, но процесс строительства затягивается, то вы можете обратиться к застройщику с претензией и требованием оплатить неустойку. Что касается ускорения строительства, то обычно эффективным оказывается объединение дольщиков и их обращения в различные инстанции: администрацию, Минстрой и т. д.» — рассказал АиФ.ru президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Можно ли вернуть вложенные деньги?

Да, можно. Если вас не устраивают новые сроки сдачи дома, вы можете обратиться в суд за возвратом вложенных вами денег и получением неустойки. Кроме того, вы можете отсудить затраты, понесенные из-за неисполнения обязательств застройщиком. По закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщику придется заплатить неустойку за каждый день просрочки. Однако если вы заключили дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, то неустойку требовать вы уже не сможете.

По закону после письменного уведомления застройщика о расторжении договора последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами.